El TJUE avala las regulaciones limitativas de las viviendas turísticas para luchar contra la escasez de vivienda en alquiler

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En su reciente sentencia de 22 de septiembre de 2020 (asuntos C-724/18 y C-727/18, Cali Appartments SCI y HX c. Villa de París et al., cuestión prejudicial), el Tribunal de Justicia de la UE ha declarado que la Directiva 2006/123 relativa a los servicios en el mercado interior no se opone a un conjunto de normas que somete la actividad de alquiler de vivienda de uso turístico a autorización previa y, en particular, condiciona dicha autorización a que el interesado transforme en inmueble destinado a vivienda un inmueble que tenga otro uso.

A diferencia de casos anteriores relativos a la denominada “economía colaborativa” (asuntos C-390/18 Airbnb Ireland o C-320/16 Uber), en este caso el debate no plantea especiales dificultades en cuanto a la naturaleza de la actividad y su consiguiente sometimiento a la Directiva de servicios, sino que se centra más bien en las normas que pueden adoptar los Estados miembros para limitar este tipo de actividades. En este sentido, como veremos, esta sentencia se inscribe en la línea marcada por la de 30 de enero de 2018 (asuntos acumulados C‑360/15 y C‑31/16), que consideró que una normativa de los Países Bajos que prohibía la actividad de comercio minorista de productos no voluminosos, como ropa y calzado, en una zona geográfica situada fuera del centro del municipio de Appingedam estaba justificada por la finalidad de preservar la habitabilidad del centro del municipio y evitar la existencia de locales desocupados en zona urbana.

En el caso de la Ciudad de París, el conjunto normativo sometido a la consideración del Tribunal es el siguiente: según el Código francés de la Construcción y de la Vivienda, en los municipios de más de 200.000 habitantes, el cambio de uso de los inmuebles destinados a vivienda está sujeto a autorización previa. Dicho Código especifica además que constituye cambio de uso “arrendar un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda de forma reiterada durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio”. Por otra parte, el Código permite a los alcaldes condicionar la autorización “a una compensación consistente en la transformación simultánea en inmueble destinado a vivienda de un inmueble que tenga otro uso”.

Las recurrentes en casación en el procedimiento nacional consideraban que dichas normas vulneraban los artículos 9 y 10 de la Directiva de servicios, que prohíben a los Estados miembros supeditar el acceso a una actividad de servicios y su ejercicio a un régimen de autorización, a no ser que dicho régimen no sea discriminatorio, esté justificado por una razón imperiosa de interés general y sea proporcional, entre otros requisitos.

El Tribunal entiende que el régimen de autorización establecido por el Código francés está justificado por una razón imperiosa de interés general. Se basa para ello en reiterada jurisprudencia conforme a la cual los Estados miembros pueden invocar dichas razones en asuntos relativos a la protección del entorno urbano, objetivos de política social, política de vivienda de protección oficial y de lucha contra la presión inmobiliaria.

También considera el Tribunal que el régimen de autorización, por sus características, cumple la exigencia de proporcionalidad: la autorización se circunscribe a una actividad específica de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda; excluye de su ámbito de aplicación las viviendas que constituyen la vivienda principal del arrendador; se aplica a un número limitado de municipios densamente poblados y un sistema alternativo de control a posteriori no permitiría “frenar de manera inmediata y eficaz el movimiento de transformación rápida que genera esa escasez” (apdo. 74 de la sentencia). Este último punto del razonamiento podría ser más criticable, puesto que se limita a afirmar apodícticamente que, por ejemplo, un sistema de declaración responsable acompañado de sanciones no sería tan eficaz como uno de autorización previa para preservar los intereses que se pretenden proteger.

Respecto a la proporcionalidad no de la propia existencia del régimen de autorización, sino de los criterios para su otorgamiento, sin duda hay uno que sobresale entre el resto: la posibilidad de que los alcaldes condicionen la autorización a que el interesado “compense” la salida de la vivienda en cuestión del mercado de arrendamiento de vivienda a largo plazo mediante el cambio de uso de otros inmuebles situados en el mismo distrito, destinándolos a uso de vivienda. Es evidente que cumplir con una condición de este tipo no está al alcance de cualquiera.

El Tribunal, en este punto, se limita a constatar que una condición de esa naturaleza es apta, en abstracto, para la consecución del interés en mantener una superficie constante de viviendas en el mercado de alquiler a largo plazo. Sin embargo, aunque lógicamente no lo dice expresamente, parece tener ciertas reservas respecto a si, en cada caso concreto, dicha condición puede resultar desproporcionada. En todo caso, considera que debe limitarse a esa constatación y que corresponde al órgano jurisdiccional remitente completar el examen de proporcionalidad a la luz de todos los elementos de que disponga. El Tribunal de Justicia se limita en este punto a proporcionar al tribunal nacional unas pautas básicas sobre la necesidad de acreditar que la compensación:

  • permitiría dar respuesta a la escasez de vivienda en alquiler en el territorio concreto de que se trate;
  • no tiene un impacto desproporcionado en la rentabilidad que podría obtener el interesado, dado que en general el alquiler de uso turístico genera rentas más elevadas;
  • no puede satisfacerse por medios alternativos a la transformación en vivienda de otros inmuebles en poder del interesado, por ejemplo, la compra por su parte de derechos a otros propietarios.

Corresponde ahora al órgano remitente, la Cour de Cassation, valorar la compatibilidad del sistema de compensación con la Directiva conforme a estas directrices. Esta tarea no se nos antoja sencilla, en particular porque siempre existirá, por mucho que intente acotarlo el Tribunal, un inevitable núcleo de discrecionalidad en la configuración del sistema de compensación por parte del legislador nacional y de los entes locales. Queda claro una vez más, en todo caso, que no está vedado por principio a las normas urbanísticas limitar la actividad de arrendamiento de viviendas turísticas.

 

Foto de Flickr/Creative commons, publicada también en idealista